Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijke omgevingsambtenaar op 11 september 2024.
Beleidsdoelstelling: D000002 - Brecht engageert zich om de leefbaarheid van onze gemeente te verbeteren.
Actieplan: AP000007 - Brecht voert een ruimtelijk beleid om in te spelen op de maatschappelijke behoeften, met aandacht voor de eigen identiteit van de gemeente.
Actie: A000043 - Dagelijkse werking omgeving.
De aanvraag ingediend door Xavier Painblanc namens Bermaso NV gevestigd te Wijnegemsteenweg 22/1 te 2970 Schilde werd verzonden en ontvangen op 19 maart 2024. De aanvraag heeft betrekking op:
De aanvraag werd ontvankelijk en volledig verklaard op 23 juli 2024 (projectversie 3).
De aanvraag volgde de gewone procedure. Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 juli 2024 t.e.m. 30 augustus 2024.
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag is gelegen in de kern van Sint-Job-in-'t-Goor, in de Beukenlei, Eikenlei en grenst tot aan de Meidoornlaan. Het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft, is in huidige situatie bebouwd met een ééngezinswoning en een supermarkt met parking. Het terrein heeft ter hoogte van de Beukenlei een totale breedte van 53,90m en een diepte van 106,63m langsheen de rechter perceelsgrens. De perceelsbreedte ter hoogte van de Eikenlei bedraagt 41,26m en deze nabij Meidoornlaan 26,25m. De betreffende projectzone heeft een totale oppervlakte van 6.174,49m².
De omgeving maakt onderdeel uit van het lokale handelscentrum van de kern, en wordt gekenmerkt door een heterogene bebouwing van overwegend meergezinswoningen en handelswoningen in halfopen en gesloten bebouwing, van 2 tot 3 bouwlagen met hellend dak, langs de Beukenlei en Eikenlei. Het achterliggend bebouwd weefsel rond de Meidoornlaan heeft een residentieel karakter met overwegend eengezinswoningen van 1 tot 2 bouwlagen met hellende en platte daken in open, halfopen en gesloten bebouwing.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat de afbraak van de bestaande bebouwing, verharding en kleine constructies en het rooien van bomen, dit in functie van het optrekken van een meergezinswoning met 16 appartementen en handelsruimte aan de Beukenlei, een meergezinswoning met 14 appartementen aan de Eikenlei en 3 eengezinswoningen aan het verlengde van de Meidoornlaan. In het projectgebied wordt tussen deze bebouwing een parkeerplein voorzien op maaiveldniveau met 30 openbare parkeerplaatsen en een aantal private parkeerplaatsen voor bezoekers van de bewoners en de handelsruimte. Deze zijn te bereiken via een insteekweg vanuit de Eikenlei. De meergezinswoningen worden voorzien van een gemeenschappelijke ondergrondse parking met overdekte in-/uitrijhelling die ook via die insteekweg wordt ontsloten. Onder de doorgetrokken overdekking van de in-/uitrijhelling komt een fietsenstalling.
De meergezinswoning langsheen de Beukenlei is opgebouwd uit een volume van 2 bouwlagen met hellend dak (rechterkant van het gebouw, ca. 2/3de van de gebouwbreedte), en een gebouwdeel van 3 bouwlagen met teruggetrokken 4de bouwlaag aan de linkerkant. Het gebouw omvat 16 appartementen met een mix van 1-, 2- en 3-slaapkamerappartementen en heeft een handelsruimte op het gelijkvloers. Een exacte invulling of uitbater voor de handelsruimte is nog niet gekend. Ten aanzien van de voorste perceelsgrens wordt een afstand van 5m behouden, zodanig dat de voorgevelbouwlijn aansluit bij deze van de aanpalende bestaande bebouwing, en wordt ingeplant op 3,12m, respectievelijk 3,59m van de linker perceelsgrens en 3m à 3,24m t.o.v. de rechter perceelgrens. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt links 17m en rechts 15m. Op de eerste verdieping wordt een algemene bouwdiepte van 13m aangehouden ten opzichte van de voorgevelbouwlijn. De tweede verdieping kent verschillende bouwdiepten. Het gabarit wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een bouwdiepte van 9m, uiterst links wordt een diepte van 13m voorzien. De teruggesprongen dakverdieping komt tot op 3m van de voor- en achtergevel van het hoofdvolume. De kroonlijsthoogte van het volume met twee bouwlagen en hellend dak bedraagt 7m ten opzichte van het afgewerkte vloerpeil. Het hellend dak verloopt over een dakbasis van 9m onder 45°, waardoor de nokhoogte 11,50m bedraagt. De dakkapellen springen terug ten aanzien van de voorgevel en behouden zijdelings voldoende afstand. De kroonlijst loopt dan ook visueel door. Het volume met 3 bouwlagen en teruggesprongen dakverdieping heeft een kroonlijsthoogte van 9,70m en een totale hoogte van 12,70m.
De meergezinswoning in de Eikenlei bestaat uit 3 bouwlagen en een teruggetrokken dakverdieping met plat dak. Er worden 14 woonentiteiten gecreëerd, in een mix van 1- en 2-slaapkamerappartementen. Het gebouw wordt ingeplant op 8m van de voorste perceelsgrens. Het nieuw op te trekken bouwvolume versmalt trapsgewijze aan de rechterzijde door een getrapt bouwvolume en ligt op 6,12m à 8,48m van de schuinlopende linker perceelgrens en 3m tot 5,42m van de schuinlopende rechter perceelsgrens. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17m. Op de eerste en tweede verdieping wordt een diepte van 13m aangehouden. De teruggetrokken dakverdieping wordt voorzien op 3m van de voor- en achtergevel. De kroonlijsthoogte bedraagt 9,70m ten opzichte van het afgewerkte vloerpeil. Het bouwvolume heeft een totale hoogte van 12,70m.
Langsheen de zijweg van de Eikenlei, in het verlengde van de Meidoornlaan, worden 3 gekoppelde ééngezinswoningen opgetrokken. Deze worden opgetrokken op 9m van de huidige verharding die als rijweg wordt gebruikt. Ten aanzien van de zijdelingse perceelsgrenzen wordt de minimale afstand van 3m gerespecteerd. Het betreft bouwvolumes van twee bouwlagen met plat dak, met een bouwdiepte van 15m gelijkvloers en 10m op de verdieping. De woningen op de kop links en rechts hebben een zijgevel die naar achter getrapt inspringt (woning rechts) en verbreed (woning links). Bij de aanleg van de opritten naar de ééngezinswoningen is rekening gehouden met de bestaande verkeerspaaltjes ter hoogte van de overgang met de Meidoornlaan. In voorliggend project wordt voor de automobilisten de toegang tot woning 1 verleend vanuit de Meidoornlaan. Deze voor woningen 2 en 3 wordt voorzien vanuit de Eikenlei.
Voorliggende aanvraag voorziet in de aanleg van een openbare wegenis welke valt onder het toepassingsgebied van het Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. Het betreft enerzijds de openbare buurtparking met toegangsweg vanuit de Eikenlei en anderzijds een verbreding van de bestaande doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan.
De buurtparking omvat 30 autostaanplaatsen, waarvan 2 voorbehouden voor mindervaliden. Deze wordt samen met de insteekweg vanuit de Eikenlei en de groenzone met wadi aansluitend op de parkings opgenomen binnen de rooilijn. In de aanvraag wordt gesteld dat deze wordt overgedragen aan de gemeente volgens de overeenkomst tussen de aanvrager en de gemeente. Het betreft een totale oppervlakte van ca 1.519m2. Volgens de inplantingsplannen en beschrijvingen worden de parkeerplaatsen aangelegd in grasdallen. Deze voor mindervaliden worden aangelegd in waterdoorlatende materialen (i.f.v. toegankelijkheid), alsook de wegen t.h.v. de parkeerzones waarbij het water op eigen terrein kan infiltreren. Deze verharding zal niet in helling worden aangelegd (minder dan 0,5%) en geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag. De verharde oppervlakken die onderhevig zijn aan zware belasting zullen worden aangelegd in waterdoorlatende verharding en aangesloten op het infiltratiesysteem (gedeelte van de weg) of afwateren naar een naastgelegen groenstrook. Bij het verkrijgen van de vergunning, zal er voor de aanleg van de weg en publieke parkeerzone een wegenisdossier worden opgemaakt en dit volgens het typebestek en in overleg met de betreffende technische dienst.
Voor de verbreding van de bestaande doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan is een rooilijnplan toegevoegd waarin een strook grond van 3m breed in het projectgebied langsheen de bestaande verharding is opgenomen als over te dragen naar het openbaar domein. Het betreft een totale oppervlakte van ca. 79m2 In het aanvraagdossier is geen sprake van een aanleg van verharding in deze strook of heraanleg en uitbreiding van de bestaande verharding. Uit de kadasterplannen wordt afgeleid dat - in tegenstelling tot aangegeven op het rooilijnplan in het aanvraagdossier - de doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan volledig op private eigendommen valt. Ter hoogte van het projectgebied omvat het kadastrale perceel ook de volledige breedte van de bestaande verharding. Ten zuiden van het projectgebied, richting Eikenlei, valt de bestaande verharding ook op een kadastrale private eigendom die geen onderdeel uitmaakt van het projectgebied. Deze doorsteek is niet opgenomen in de Atlas der buurtwegen en er is geen goedgekeurd rooilijnplan waardoor deze doorsteek het statuut van gemeenteweg zou hebben gekregen.
Conform artikel 31 § 1 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning dient de gemeenteraad te beslissen over de zaak der wegen. De bijhorende omgevingsvergunningaanvraag voor infrastructuur omvat documenten hiervoor. De aanvraag omvat een belofte van gratis grondafstand van het gedeelte van de doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan. Voor de buurtparking en bijhorende ontsluiting wordt in de aanvraag gesteld dat deze volgens de overeenkomst tussen de aanvrager en de gemeente zal worden overgedragen.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
3. OPENBAAR ONDERZOEK
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De gewone vergunningsprocedure werd gevolgd. Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 juli 2024 t.e.m. 30 augustus 2024.
Er werden 8 bezwaarschriften ingediend.
Inhoud bezwaarschriften
De bezwaren handelen samengevat over:
1. Onduidelijke aanvraag / te weinig tijd om ten gronde te bekijken
2. Onduidelijke plannen
3. Bijkomend verkeer
4. Parkeerplaatsen
5. Groen verdwijnt
6. Appartementen maakt omgeving onaantrekkelijk
7. Geen studio’s
8. Verlies privacy, bezonning, uitzicht en mogelijkheid plaatsing verhuislift Beukenlei 1-3-5
9. Waardevermindering bestaand appartementen Beukenlei 1-3-5
10. Alternatieve mogelijkheden i.p.v. appartementsblok achter Beukenlei 1-3-5
11. Vellen boom
12. Toerit naar eengezinswoningen 2 en 3 te smal
Evaluatie bezwaren
De bezwaren 1 t.e.m. 5 en 12 hebben relevantie voor de beslissing aangaande de gemeentewegen.
1. Onduidelijke aanvraag / te weinig tijd om ten gronde te bekijken
De duurtijd van het openbaar onderzoek en uiterste startdatum na indiening en volledigverklaring van het dossier zijn wettelijk vastgelegd.
Het aanvraagdossier voldoet aan de vereisten qua inhoud en opbouw van de plannen die in een normenboek van de Vlaamse overheid worden vooropgesteld. Het dossier bevat zowel de inplantingsplannen, grondplannen, snedes, gevels en terreinprofielen, waarin de omvang, afmetingen en uitzicht van de gebouwen kunnen worden nagegaan.
De beschikbare plannen en documenten die ter inzage liggen worden gepubliceerd op het digitale inzageloket. Dat is een systeem dat door de Vlaams overheid wordt beheerd en ingericht, en waaraan noch de gemeente noch de aanvrager wijzigingen i.f.v. gebruiksvriendelijkheid kan aanbrengen. Het aanvraagdossier is tijdens de periode van het openbaar onderzoek evenwel ook in te kijken in het gemeentehuis, waarbij begeleiding wordt voorzien door de gemeente. Van deze mogelijkheid is niet of nauwelijks gebruik gemaakt.
Het rooilijnplan dat bij het dossier is gevoegd, maakt duidelijk welke gronden privéterrein blijven en welke gronden opgenomen (kunnen) worden in het openbaar domein.
Conclusie: het bezwaar is ongegrond.
2. Onduidelijke plannen
De nieuwe gemeenteweg waarvan sprake betreft de toegang tot de parkeerzone die in het projectgebied wordt aangelegd. Dit is zo beschreven in de verantwoordingsnota die bij het dossier is gevoegd. De ligging van deze weg is duidelijk af te lezen uit het inplantingsplan en het rooilijnplan. De toerit naar de ondergrondse garage verloopt via deze nieuwe wegenis naar de buurtparking in het projectgebied. De toerit is aangeduid op het inplantingsplan en duidelijk af te lezen op de grondplannen niveau kelder en gelijkvloers niveau. Het betreft een doodlopende wegenis die enkel toegang geeft naar de nieuw aan te leggen buurtparking in het projectgebied. Hierdoor kan er geen sluipweg ontstaan.
Conclusie: het bezwaar is ongegrond.
3. Bijkomend verkeer
Uit de mobiliteitsstudie die bij de aanvraag is gevoegd, blijkt dat het aangevraagde project met meergezinswoningen, eengezinswoningen, kleinhandelsruimte en een buurtparking minder verkeer zal genereren dan het verkeer van en naar de supermarkt in de huidige situatie. De ontsluiting van het projectgebied ligt ongeveer op de zelfde plaats – iets verder van het kruispunt Eikenlei/Beukenlei – dan de toerit naar de parking van de supermarkt in de huidige situatie. Het project leidt dus niet tot grotere chaos of overbelasting van het kruispunt, noch tot bijkomende milieu-impact en uitstoot dan in de huidige situatie.
Conclusie: het bezwaar is ongegrond.
4. Parkeerplaatsen
Het project voorziet in totaal 62 parkeerplaatsen voor bewoners, bezoekers en de handelsfuncties. Volgens de geldende gemeentelijke parkeerverordening dienen minimaal 60 parkeerplaatsen te worden voorzien. Daarnaast worden 30 publieke parkeerplaatsen voorzien op de buurtparking. Het gemiddeld autobezit per huishouden in Brecht bedraagt 1,36, waarbij ervan uit gegaan kan worden dat dit voor bewoners van appartementen (veelal kleinere gezinnen) nog lager zal liggen. De in de gemeentelijke verordening vooropgestelde parkeernorm wordt dus als ruim voldoende beschouwd, zodat geen bijkomende parkeerdruk in de buurt n.a.v. het project te verwachten is. Bovendien is in het project een openbare parking met 30 plaatsen voorzien, die de huidige parkeerdruk in de omgeving voor een deeltje kan opvangen.
De parkeerplaatsen voor de bewoners worden ondergronds voorzien. Vanuit het oogpunt van het beperken van verharding, is het veeleer wenselijk dat parkeerplaatsen voor bewoners ondergronds worden voorzien dan bovengronds.
In de aanvraag wordt niet expliciet melding gemaakt van de plaatsing van laadpalen voor elektrische wagens. Vanuit het energiedecreet geldt evenwel hoe dan ook een verplichting tot installatie van oplaadpunten of wachtleidingen op parkeerterreinen bij gebouwen waarvoor een omgevingsvergunning voor nieuwbouw wordt verleend, zelfs als dit niet in de aanvraag voor de omgevingsvergunning is vermeld.
Conclusie: het bezwaar is ongegrond.
5. Groen verdwijnt
Het projectgebied heeft op vandaag een overwegend verhard en bebouwd karakter. De te vellen bomen betreffen veelal jonge aanplanten. In de aanvraag zijn geen heraanplanten opgenomen op de plannen. In de verantwoordingsnota is wel sprake dat het terrein aangelegd zal worden met onderhoudsvriendelijke beplanting, waarbij wordt ingezet op inheemse en streekeigen soorten; dat ter hoogte van de wadi’s boom- en plantensoorten zullen worden aangeplant dewelke droogtetolerant en goed bestand zijn tegen natte bodems; en dat de aanplanting van het terrein in overleg met de gemeente nader kan worden bepaald. De gemeentelijke verordening betreffende de aanplant, het rooien, vellen, kappen en snoeien van hoogstambomen omvat principieel een heraanplantplicht.
Conclusie: het bezwaar is gegrond.
12. Toerit naar eengezinswoningen 2 en 3 te smal
De verharding die gebruikt wordt als rijweg is ca. 4m breed.(excl. het beklinkerde deel van de aansluitende eigendom met de bestaande woningen) ligt volledig binnen het kadastrale eigendom van het te ontwikkelen project in aanvraag. De kavels van de eengezinswoningen worden ingetekend op 3m van de rand van deze verharding. Hierdoor wordt de breedte om in te draaien naar de haakse private opritten ca. 7m breed. Dit is ruim voldoende om in te kunnen draaien, zoals ook blijkt uit de draaicirkels die op het inplantingsplan zijn aangeduid. De gemeentelijke parkeerverordening stelt dat de toeritten voor haakse parkeerplaatsen min. 6m breed moeten zijn.
Conclusie: het bezwaar is ongegrond.
BEOORDELING AANVRAAG
4. ADVIEZEN
Op 23 juli 2024 werd advies gevraagd aan:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar treedt deze adviezen bij en maakt ze zich eigen, met uitzondering van het advies van de dienst lokale economie en landbouw. Het RUP verplicht voor deze locatie immers dat de gelijkvloerse bouwlaag bestemd wordt voor handel.
5. TOETSING AAN DE WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
5.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
De aanvraag is volgens het gemeentelijk RUP Herziening Afbakening dorpsassen Sint-Job (definitief vastgesteld op 9 april 2015) gelegen in art. 1 zone voor centrumfuncties en deels in overdruk 'verplicht handel en horeca'.
Toetsing aan de stedenbouwkundige voorschriften
De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het RUP op volgende vlakken:
5.2. Verordeningen
De aanvraag is niet in overeenstemming met de gemeentelijk groenverordening; er wordt geen heraanplant aangetoond op eigen terrein.
De aanvraag is niet geheel in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening (zie ‘watertoets’). De infiltratievoorziening voor de bebouwing en verharding van de bebouwing en privatieve verhardingen voldoet niet. De aanvraag geeft geen inzicht in eventuele bijkomende verharding aan de doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan - wat wel nodig lijkt i.f.v. de toeritten naar de te bouwen eengezinswoningen - waardoor ook niet kan afgetoetst worden of deze verharding voldoet aan de gewestelijke hemelwaterverordening.
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid; het ontwerp is in overeenstemming met de verordening mits rekening wordt gehouden met een aantal opmerkingen uit het advies van Inter, die als voorwaarde bij een vergunning kunnen worden opgelegd.
De aanvraag is - zoals nu aangevraagd - in overeenstemming met de gemeentelijke parkeerverordening. Het gelijkvloers van de meergezinswoning in de Eikenlei dient volgens het RUP echter verplicht te worden ingericht met een handelsruimte. Bij een oppervlakte van ca 400 m² dienen er min. 8 parkeerplaatsen te worden voorzien.
Voor de overige 10 woonentiteiten dienen er 15 parkeerplaatsen en 2 bezoekersparkeerplaatsen te worden aangelegd.
De voorziene invulling van de ondergrondse parkeergarage (met 21 autostaanplaatsen) volstaat niet om de parkeerbehoefte zoals voorgeschreven volgens de verordening op te vangen.
5.3. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen langsheen twee voldoende uitgeruste gewestwegen (Eikenlei en Beukenlei) en sluit aan op een voldoende uitgeruste gemeenteweg (Meidoornlaan). Twee woningen worden evenwel ontsloten via een weg in private eigendom (doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan). Minstens het waterleidingnet dient uitgebreid om deze woningen aan te kunnen sluiten.
6. WATERTOETS
6.1 Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van de Vlaamse Milieumaatschappij.
Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
De percelen zijn gelegen in centraal gebied (gemengde riolering), waar voorbehandeling van het afvalwater nodig is: een voorzuivering via een individuele voorbehandelingsinstallatie (septische put) met Benor-certificaat.
6.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater getoetst.
Het hemelwater op openbaar domein en de overloop van de woningen en private verhardingen infiltreert op natuurlijke wijze in de onverharde delen op eigen terrein en wordt deels in open wadi’s (respectievelijk openbaar en privaat) gebufferd en geïnfiltreerd. De ontworpen infiltratievoorziening voor de buurtparking en toegangsweg voldoet, maar deze voor de gebouwen en verhardingen op privaat terrein voldoen niet aan de gewestelijke hemelwaterverordening. Uit de aanvraag kan niet afgeleid worden of de verharding van de doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan wordt uitgebreid en/of aangepast en of daarmee nog aan de gewestelijke hemelwaterverordening.
Voor de bouw van de meergezinswoningen (parkeerkelder en liftputten) is een grondwaterbemaling noodzakelijk en onderwerp van de aanvraag (IIOA rubriek 53.2). In deze bemalingsnota wordt de grondwaterverlaging besproken, nodig voor de uitvoering van een nieuwbouwproject. Hier wordt een grondwateronttrekking met gravitaire onttrekkingsfilters voorzien vermits de ontgraving van de bouwput dient te geschieden tot 4,6 m beneden maaiveld. Het grondwater wordt onttrokken uit de kwartaire laag HCV0100. Een maximaal onttrekkingsdebiet 18 m³/h werd berekend bij aanvang van de onttrekking. Na een periode van 6 maanden (duurtijd bemaling) neemt dit debiet af tot 9,8 m³/h. Rekening houden met de regenneerslag worden deze debieten 18,2 m³/h tot 10,0 m³/h. Het berekende totale onttrekkingsdebiet, met inbegrip van de neerslag bedraagt 68.870 m³ + 738 m³ = 69.608 m³ Ten behoeve van de uitvoering van de liftputten zal lokaal (voor iedere liftput) en tijdelijk één onttrekkingsfilter dienen geplaatst te worden om het water bijkomend te verlagen met 1m. Men kan hiervoor een lokaal onttrekkingsdebiet 1m³/h begroten. Dit bijkomend debiet zal onttrokken worden gedurende één week. De impact op het totale onttrekkingsdebiet zal zeer klein zijn. De infiltratie gebeurt in de nieuw uit te voeren wadi op de site. De overloop hiervan wordt aangesloten op de riolering in de Eikenlei. De infiltratiecapaciteit van de grond is immers te laag. Dit is het gevolg van het leemhoudend karakter van de toplaag tot diepte +/- 2 à 2,5 m. De zettingen voor deze filterbemaling ter plaatse van de bestaande woningen wordt begroot op 4mm, wat kleiner is dan de toegelaten grenswaarde 15mm en bijgevolg aanvaardbaar. Deze zettingen zijn bijgevolg toelaatbaar, maar sluiten het optreden van architectonische schade niet uit.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht mits voldaan aan de GSV hemelwater.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
De DWA-riolering kan gravitair aansluiten op de bestaande riolering.
In de invloedszone van de bemaling zijn er 2 sites waar Zink en Nikkel werd vastgesteld telkens in 1 peilbuis, doch waar geen noodzaak was voor sanering. We wijzen verder naar de hoge retardatiefactoren voor zware metalen zodat bij aanwezigheid hiervan de verplaatsing zeer beperkt zal zijn en geen risico inhoudt.
6.3. Conclusie watertoets
Op basis van de beschikbare gegevens kan gesteld worden dat er geen nadelige gevolgen op het watersysteem te verwachten zijn door het project. De aanvraag voldoet aan het integraal waterbeleid, en komt op dit vlak voor vergunning in aanmerking.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
8. SLOOPOPVOLGINGSPLAN
De aanvraag heeft betrekking op sloop, renovatie- of ontmantelingswerken bij gebouwen waarvoor een omgevingsvergunning vereist is en waarvan het totale bouwvolume groter is dan 1.000m³ voor alle niet-residentiële gebouwen waarop de vergunning betrekking heeft, of groter dan 5.000m³ voor alle in hoofdzaak residentiële gebouwen, met uitzondering van eengezinswoningen, waarop de vergunning betrekking heeft.
Er werd een sloopopvolgingsplan bij de aanvraag gevoegd.
9. ARCHEOLOGIENOTA
Het dossier bevat een archeologienota (ID: 29136). Er is akte genomen van deze nota door het agentschap Onroerend Erfgoed.
De archeologienota adviseert om verder onderzoek uit te voeren.
10. GEMEENTERAAD GEMEENTEWEG
De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.
Bij beslissingen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader. Hieromtrent wordt het volgende gesteld:
Er is geen gemeentelijk beleidskader en afwegingskader voor gemeentewegen.
Uit de adviezen en een toetsing aan de wettelijke voorschriften blijkt dat het project niet in aanmerking komt voor vergunning omdat op niet-wettelijke wijze wordt afgeweken van de stedenbouwkundige voorschriften. Dit geldt niet enkel voor het bouwproject op zich - wat geheel tot de bevoegdheid van het college van burgemeester en schepenen behoort om daarover een beslissing te nemen - maar ook voor de aanleg van de buurparking. Bovendien wordt vastgesteld dat slechts een deel van de doorsteek tussen Eikenlei en Meidoornlaan wordt aangeboden om als gemeenteweg op te nemen in het openbaar domein maar dat dit deel niet afzonderlijk van de rest van de doorsteek op privaat terrein kan functioneren.
CONCLUSIE
Ongunstig, voor de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeentewegen en de opname ervan in het openbaar domein.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot zijn eigen motivatie.
Toelichting wordt gegeven door burgemeester S. Deckers.
Voor het verslag tijdens de zitting wordt verwezen naar de geluidsopname van 00.16.40 uur tot 00.23.28 uur.
De codex ruimtelijke ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.
Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Besluit van de Vlaamse regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen.
Decreet over het lokaal bestuur van 22 december: overeenkomstig artikel 41 is de beslissing over de overdracht van gronden aan de gemeente een exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad. Voorliggende aanvraag dient dan ook voorgelegd te worden aan de gemeenteraad om een beslissing te nemen over de grondafstanden.
Decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019: overeenkomstig artikel 8 kan niemand een gemeenteweg aanleggen, wijzigen, verplaatsen of opheffen zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad; en met toepassing van artikel 31§1 van dat decreet roept het college van burgemeester en schepenen de gemeenteraad samen om te beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg.
Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (BS 14 november 2003) is van toepassing.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening.
Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, en de bijhorende uitvoeringsbesluiten.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstantie en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.
Artikel 1
De gemeenteraad keurt - op voorstel van het college van burgemeester en schepenen - de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de omgevingsvergunningsaanvraag OMV_2023103512, gelegen Eikenlei 4-6-8 / Beukenlei 9 te Brecht, kadastraal gekend (afd. 5) sectie A 2 X32, (afd. 5) sectie A 2 M29, (afd. 5) sectie A 2 Y32, (afd. 5) sectie A 2 S34 en (afd. 5) sectie A 2 P34 niet goed.